ACTA DE JUNTA DE GOBIERNO DE FECHA 31 DE MAYO DE 2007
Se reúnen en la ciudad de Zaragoza, el día 31 de Mayo de 2007, los componentes de la Junta de Gobierno de la comunidad de propietarios de Vivaragón, compuesta por los edificios sitos en las calles Margarita Xirgu, 3-15, Alejandro Casona, 4-14, Alejandro Casona, 3-13, y Pedro Laín Entralgo, 1-13, previa citación por el Sr. Presidente, a la totalidad, y con asistencia de los relacionados al final, en Junta de Gobierno Extraordinaria, a las 18,00 horas en segunda convocatoria, en la sala de reuniones de la comunidad, para tratar del siguiente orden del día:
1º.- Obras abandonadas de la Comunidad. Valorar las circunstancias en las que nos encontramos. Daños causados a la Comunidad, --tales como motores de ventilación forzada de los trasteros, estructura del edificio, inundaciones en los trasteros, garajes, y zonas comunes--; peligro de accidentes; actuaciones de la Cooperativa, etc.; Adoptar el acuerdo, si se estima procedente, de convocar Asamblea General Extraordinaria de la Comunidad.
2º.- Terrazas. Exigir reparaciones urgentes en aquellas que están provocando filtraciones a los vecinos y peligro de accidentes por desprendimientos. Aprobación de documentos que permita el inicio de acciones judiciales para llevarlo a la Asamblea General y someterlo a su aprobación.
3º.- Garajes. Aprobar documentos para que los garajes tengan el uso adecuado y no se utilicen como basurero ni guarda objetos.
4º.- Limpieza de la Comunidad. Informe de las gestiones realizadas por la Presidencia de la Comunidad. Adopción de acuerdos.
5º.- Obras necesarias en la Comunidad. Adopción de acuerdos para su realización de acuerdo con los presupuestos y fondos existentes.
6º.- Ruegos y preguntas.
Abierta la sesión por el Sr. Presidente D. _______________-, y ejerciendo como secretario D.______________ en nombre y representación de Comuniter Administración de Fincas SL, se procedió a tratar los temas del orden del día.
1º.- Obras abandonadas de la Comunidad. Valorar las circunstancias en las que nos encontramos. Daños causados a la Comunidad, --tales como motores de ventilación forzada de los trasteros, estructura del edificio, inundaciones en los trasteros, garajes, y zonas comunes--; peligro de accidentes; actuaciones de la Cooperativa, etc.; Adoptar el acuerdo, si se estima procedente, de convocar Asamblea General Extraordinaria de la Comunidad.
Interviene el Sr. Presidente General indicando que desde la adopción del acuerdo de convocar Junta de Gobierno extraordinaria de la Comunidad, que tuvo lugar el día 17 de Mayo para celebrar la reunión el 31 del mismo mes ha habido una serie de acontecimientos nuevos que pasó a enumerar:
a) 21.05.2007: Por parte de la oficina de D. __________, en calidad de Gestor de la Cooperativa Vivaragón, se informa a la Comunidad que el día 14 de Mayo se presentó en el juzgado Decano de Zaragoza un escrito del que se facilita copia a la Comunidad. En síntesis, y salvaguardando nombres y datos, se informo ampliamente en el blog de la Comunidad, (http://comunidadvivaragon.blogsport.com), ver entrada de fecha 25 de mayo de 2007 titulada: “información sobre el escrito dirigido por la Cooperativa al Juzgado el 14-05-
b) 28.05.2007: Se llamo por teléfono a la empresa que estaba realizando las obras de las filtraciones, --_____ SA--, para solicitarle nos devuelvan las llaves que en su día se le facilitaron para que pudieran hacer las reparaciones. Cosyc SA dice que el martes 29 de mayo de 2007, se retomaran las obras.
c) 30.05.2007: Nadie aparece para retomar las obras. Se vuelve a llamar a la empresa ______ SA para exigirle que dejen las llaves en su domicilio social, para pasar a recogerlas. Indican que por la tarde, sobre las 17,30 horas, pasara el encargado coordinador de servicios y construcciones de ______ SA por la Comunidad. Se busca al encargado y confirma que el día 4 de junio, a las 09,00 horas estará en la Comunidad para acabar las obras abandonadas. En la breve conversación que se mantiene con el encargado de ______SA se nos indica:
1.- Que van a retomar las obras.
2.- Que abandonaron las obras hasta saber si el juzgado autorizaba a arreglar todas las filtraciones existentes y no sólo las que se juzgaron y están en sentencia. (Suponemos se refiere a las filtraciones de las que se levanto acta notarial en el 2004, antes de que finalizaran los 10 años de garantía de la obra civil que establece la Ley.)
3.- Que la solución que se va a adoptar no va ha arreglar el problema porque se van a dejar un número importante de filtraciones sin reparar.
4.- Comenta el Sr. que acompañaba al encargado de ______ SA, --al parecer quien iba a aplicar el polibreal--, que una vez reparadas las goteras que están abiertas hay muchas probabilidades de que se siga filtrando INCLUSO POR EL MISMO SITIO, ya que la filtración podría estar a 8/10 metros y desaguar por este mismo lugar.
Se le contesta que la Cooperativa, que es quien interpuso la demanda contra Agromán, sabrá lo que tiene que hacer en el momento oportuno. Que ______ SA repare sin demora para evitar más perjuicios a la Comunidad.
Por lo tanto, el 31 de mayo, jueves, en la reunión extraordinaria de la Junta de Gobierno de la Comunidad, conociendo el escrito remitido al Juzgado por la Cooperativa el 14 de Mayo y el compromiso de comenzar las obras el lunes siguiente, 4 de junio, se adopto el acuerdo de esperar la terminación de las obras y una vez finalizadas las mismas, mantener una reunión con la Cooperativa para conocer que soluciones se van a adoptar para la reparación de las filtraciones que no se van a arreglar en esta ejecución de sentencia.
Se acordó igualmente esperar hasta el otoño, una vez finalizado el periodo vacacional, para convocar la asamblea general de propietarios de la Comunidad.
2º.- Terrazas. Exigir reparaciones urgentes en aquellas que están provocando filtraciones a los vecinos y peligro de accidentes por desprendimientos. Aprobación de documentos que permitan el inicio de acciones judiciales para llevarlo a la Asamblea General y someterlo a su aprobación.
El problema de las filtraciones, goteras, humedades y demás daños que están padeciendo los pisos que tienen como techo las terrazas a las que en su día la Cooperativa Vivaragón permitió el uso y disfrute se acrecienta día a día y supone una sangría económica sin límites para la Comunidad.
Para decidir correctamente sobre este asunto, es necesario conocer la historia desde el principio. En su día, la asamblea general de la Cooperativa Vivaragón autorizo el uso de dichas terrazas. La Cooperativa ante las filtraciones que provocaban, asumió el arreglo de las terrazas. El coste de dichas reparaciones, fue pagado por la Cooperativa. En estos momentos volvemos a tener problemas en cuatro de las ocho terrazas a las que en su día se permitido el uso. La situación es la siguiente:
El 30 de marzo de 1993, mediante el protocolo notarial numero SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE, se formaliza la escritura de obra nueva que textualmente indica en su página 170:
“Los propietarios de cada una de las viviendas de las plantas quinta, de los diferentes portales, podrán utilizar las terrazas existentes sobre los pisos cuartos de determinados portales, previa su habilitación, acondicionamiento y debida protección y en la parte delimitada, o sea dividiendo la terraza en tantas partes iguales como pisos con los que linde.
Todos los gastos, que dicha utilización lleven consigo, como los de sostenimiento, reparaciones, entretenimiento y acondicionamiento, serán de cuenta y cargo de los propietarios de los pisos que la utilicen, así como también serán de su cuenta y cargo las reparaciones que se ocasionen en los pisos situados de bajo de ellas, ocasionados por el mal uso de las terrazas o falta de reparaciones o cualquier otro motivo”.
La Comunidad, harta de invertir en reparaciones de las terrazas, ya que son permanentes, instó a los propietarios a repararlas.
La Comunidad recibió como respuesta un documento firmado por abogado en el que se indica que existe un certificado expedido con fecha 26 de noviembre de 1993, por Vivaragón Cooperativa de Viviendas, en el que se indica que el mantenimiento y reparación de las terrazas son de cuenta y cargo de la comunidad a salvo de que se hiciera mal uso o abuso de ellas.
La Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios, ha solicitado el documento notarial oportuno, protocolo número 150/95 de fecha 23 de enero de 1995 que es dónde el Consejo Rector de la Cooperativa modificó la redacción obrante en la escritura de obra nueva por la siguiente:
“Todos los gastos, que dicha utilización lleve consigo, como los de sostenimiento, entretenimiento y acondicionamiento, serán de cuenta y cargo de los propietarios de los pisos que la utilicen, así como también serán de su cuenta y cargo las reparaciones que se ocasionen en los pisos situados debajo de ellas, ocasionados única y exclusivamente por el mal uso de las terrazas”.
El certificado en el que se basa la abogada del propietario de la terraza que esta causando daños a un piso 4º, es de fecha 26 de noviembre de 1993.
Se informo del uso y abuso que, a juicio de la Junta de Gobierno, se están haciendo de algunas terrazas, que no están acondicionadas para soportar sobrepesos, en algunos casos de mas de 4.000 kilos, ni han sido aisladas para la instalación de duchas, y piscinas, ni pueden soportar anclajes y otro tipo de añadidos e instalaciones que son evidentes y que cualquiera puede ver. Incluso la Comunidad ha solicitado un dictamen jurídico sobre una de las terrazas que están causando daños por lo que consideramos mal uso y es taxativo respecto a la responsabilidad de quien debe asumir los gastos de reparación y, que no es otro que el propietario del piso que la esta utilizando.
La Junta de Gobierno de la Comunidad ha decido llevar este asunto a la Asamblea General. Allí se adoptará la decisión que decida la mayoría. Estimamos se debe parar la sangría económica que le esta suponiendo este asunto a la Comunidad.
La Junta de Gobierno aprobó:
1.- Solicitar dictamen técnico para llevarlo a la próxima asamblea general de propietarios, junto con toda la documentación e información que, en este periodo se pueda recabar.
2.- Acometer las reparaciones comprometidas. Terraza de la Sra. ______, que será la tercera reparación acometida después de la que en su día hizo la Cooperativa, y la que afecta al piso de D. J. L. _____, ya que, al parecer, su costo no debe ser elevado.
3.- Comprobar de dónde proviene la filtración del piso 4º de Alejandro Casona 9 4º A y sobretodo que no esta causada por el mal uso de la terraza. Una vez conocido el presupuesto de la reparación, se decidirá sobre la misma. La Comunidad es sensible a los problemas que sufre el piso afectado y hará todo lo posible para solucionarlo.
4.- Cualquier otra filtración proveniente de las terrazas cedidas para el uso, deberá ser reclamada por el piso que la padece mediante su seguro. La Comunidad se mantendrá al margen de cualquier otra actuación, defendiéndose con los instrumentos que se considere más oportuno de la sangría económica que esta suponiendo acometer estas reparaciones indiscriminadamente.
5.- Se llevara a la aproxima Asamblea General de Propietarios un protocolo de actuación para que la Comunidad tenga una pauta de actuación de cara al futuro.
3º.- Garajes.
La Junta de Gobierno analizo la nula colaboración que algunos propietarios y/o usuarios de los Garajes tienen cuando se solicita ayuda para sacar los vehículos y proceder a limpiar los aparcamientos. También se analizo la cantidad de objetos ajenos a los vehículos que están depositados en las plazas de aparcamiento y que, en algunos casos, en vez de ser un lugar destinado para guardar vehículos se asemeja a un basurero y comportan un riesgo claro y evidente para toda la Comunidad al tener almacenados productos inflamables, muebles, etc. etc. Se adoptaron los siguientes acuerdos:
1º.- Dar un plazo de 30 días para que los propietarios que tienen en el garaje otros objetos ajenos a los vehículos los retiren.
2º.- Que sirva la presente Acta como notificación fehaciente a todos los propietarios de la decisión adoptada, estableciéndose el plazo para retirar los objetos depositados en los garajes desde el 15 de junio al 15 de julio de 2007.
3º.- Caso de que no se retiren los objetos depositados en el garaje, la Comunidad procederá a su retirada.
4º.- Limpieza de la Comunidad. Informe de las gestiones realizadas por la Presidencia de la Comunidad. Adopción de acuerdos.
En la Junta de Gobierno de la Comunidad celebrada el pasado 15 de Marzo se adopto el siguiente acuerdo: “Quejas que se han recibido respecto al servicio de limpieza contratado con Aldea SL. Se acuerda que el Sr. Presidente mantendrá una reunión con la empresa para trasladarle las quejas y buscar soluciones.”
El Sr. Presidente General de la Comunidad informó de las gestiones realizadas con la contrata de limpieza que tenemos firmada con el grupo Aldea S.L. En el blog de la Comunidad, (http://comunidadvivaragon.blogspot.com), con fecha 10 de mayo de 2007 se informó ampliamente del documento entregado a Limpiezas Aldea S.L. Se insistió una vez mas en la escasa disposición demostrada por la contrata de limpiezas para mejorar y corregir el flagrante incumplimiento del contrato suscrito y por el que la Comunidad paga actualmente 5.585€ (
Limpiezas Aldea S.L. se ha negado a modificar el contrato en el sentido de que se puedan rescindir sus servicios preavisando con 2 meses de anticipación. Es evidente que no quieren perder el “chollo” que tienen.
Es por ello que se les ha preavisado para indicarles que no estamos dispuestos a renovar el contrato al vencimiento del mismo que será el próximo abril de 2008. La próxima Junta de Gobierno deberá estar pendiente de la confirmación de que se les ha preavisado para evitar cualquier sorpresa desagradable y comenzar a solicitar nuevas ofertas a otras empresas.
Todos los vecinos tenemos la responsabilidad de exigir el cumplimiento del contrato y de trasladar las quejas sobre la suciedad que se acumula en escaleras, pasillos de trasteros, garajes, etc. etc. a los respectivos presidentes de escalera.
Se acordó vigilar cuidadosamente el cumplimiento del contrato y caso de que este no se lleve a efecto, adoptar otras medidas.
5º.- Obras necesarias en la Comunidad. Adopción de acuerdos para su realización de acuerdo con los presupuestos y fondos existentes.
A la vista de los fondos existentes en la Comunidad se irán ejecutando las obras imprescindibles y necesarias para el correcto funcionamiento de la Comunidad. Se acordó reparar los depósitos hidroneumáticos de los cuartos de bombas averiados así como solicitar presupuesto para la reparación de motores estropeados. Presupuesto: 1000 Euros por depósito. Total depósitos: 2. El presupuesto de los motores se conocerá una vez que se desmonten y se lleven al taller especializado.
Se informo de la finalización de las obras de adaptación de los ascensores a la normativa vigente, obras que motivaron la emisión de un recibo extra de la Comunidad dado su elevado coste, (mas de 17.000 Euros).
6º.- Ruegos y preguntas.
1º.- Se acuerda realizar el mantenimiento necesario para que los jardines tengan y conserven un aspecto digno, intentando salvar las dificultades que existen para el riego y siega. No obstante en estos momentos que se esta aplicando el polibreal no se debe producir ningún tipo de humedad.
2º.- Se informa sobre la recepción de un nuevo presupuesto para el cerramiento de la Comunidad que se presentará a la próxima Asamblea General.
3º.- Se mandato al Presidente General para solicitar del Comercio que actualmente nos vende las llaves amaestradas las correspondientes tarjetas para que obren en poder de la Comunidad y esta pueda decidir dónde quiere hacer las copias.
4º.- Se mandato al Presidente General para acordar con el Sr. Conserje de la Comunidad la realización de determinados trabajos necesarios para el correcto sostenimiento y decoro de los edificios. Dichos trabajos se realizarán fuera de su horario de trabajo pagándose por horas al precio que, razonablemente, se acuerde, (por ejemplo la limpieza de las azoteas de las basuras y trastos depositados por algún comunero, etc. etc.)
5º.- Se acuerda esperar la finalización de las obras de reparación de las filtraciones para solicitar a la Cooperativa de Viviendas Vivaragón las compensaciones oportunas por los daños causados por las obras, (motores de ventilación forzada de los trasteros, humedades provocadas en trasteros, daños en pintura, estructura, etc. etc.
6º.- Se acuerda seguir intentando la reparación del motor diesel del cuarto contraincendios.
7º.- Se acuerda realizar el Manual de Mantenimiento de la Comunidad.
8º.- Se acuerda seguir intentando localizar las llaves extraviadas que deben tener los presidentes de escalera.
9º.- Se acordó que una vez efectuadas las reparaciones de los cuartos de los aljibes, se cambiarán las cerraduras de los mismos así como la de los cuartos de los sistemas contraincendios para incrementar la seguridad.
10º.- Se informo del rechazo de la solicitud de instalación de antenas de telefonía móvil por parte de Xfera en la azotea de los edificios y de la oferta económica que se nos hizo en caso de permitir dicha instalación y que ascendía a 12.000€/año mas IPC anual.
11º.- Se informa de que esta pendiente de aclaración la reparación de los shunt efectuada a primeros de año y que se ha podido comprobar que se cobraron trabajos no realizados.
12º.- Se informa de la intención de seguir intentando realizar un inventario de material propiedad de la Comunidad y en el que se ha invertido una importante cantidad de dinero.
13º.- Se acuerda seguir trabajando para solucionar el problema de la mala recepción de la señal de TV provocada por las obras de EXPO, (principalmente la torre del agua). Los técnicos que se han desplazado a la Comunidad no garantizan que cambiando la orientación de la Antena, solución muy cara y para sólo 2 años vista, solucione el problema. Recomiendan adquirir los aparatos de TDT (Televisión Terrestre Digital) para solucionar el problema en aquellos receptores que dispongan de Euroconector o adquirir un nuevo aparato que disponga de Euroconector o lleve el TDT integrado.
Y sin más asuntos que tratar, se levanta la reunión en el lugar y fecha indicados siendo las 20,30 horas.
Asistieron: (En el blog se omiten nombres. En el acta que se envio a TODOS los propietarios figuran los nombres de los asistentes)
